不動産

不動産投資について

こんにちは!

FXトレーダーのたつ兄です。

今回はFXではなく、資産運用商品として人気の不動産投資について解説していきたいと思います。

一言に「不動産投資」といっても毎月の家賃収入(インカムゲイン)を目的にしたものから、土地や物価の値上がりを予測して売却益(キャピタルゲイン)で収益を狙うものまで多種多様な投資スタイルがあります。

そんな数ある不動産投資の中でも今回は不動産投資の代名詞となりつつある

ワンルームマンション投資について紐解いていきます。

ワンルームマンション投資とは?

ワンルームマンション投資とは、ワンルームマンションをまるまる一棟ではなく、一棟の中の一部屋のみに投資をするという不動産投資手法です。

簡単にいうとワンルームマンションの一部屋の大家さんになるということです。

通常マンション一棟となると、購入価格が億単位にまでのぼります。

しかし一部屋となると1,000~2,000万円前後で購入可能です。

不動産投資というとハードルが高いイメージが先行してしまいがちですが、ワンルームマンション投資であれば一般的な人達でも取り組みやすい不動産投資なのです。

マンション投資の仕組み

そんなワンルームマンション投資ですが最大の特徴は、大家さんは購入したマンションの支払いを自分では行わないという独特の仕組みにあります。

これだけ聞くと頭に「?」が浮かぶ方が多いかと思いますが、

大家さんは当然自分でマンションを購入します。

この時、購入方法はキャッシュではなく金融機関のローンを組んで購入します。

すると当然大家さんには、毎月のローンの支払いが発生します。

しかし大家さんは毎月のローンの支払いを自分では行いません。

ではローンの支払いをするのは誰なのか?

実は今回購入したマンションは、自分で住むためのマンションではなく人に貸すための賃貸用のマンションなのです。

マンションを賃貸することにより、毎月入居者から家賃を得ることができます。

もうお分かりかと思いますが

入居者が(家賃)が大家さんの代わりに毎月のローンの支払いをする仕組みなのです。

そのため大家さんはマンションを購入したからといって毎月の出費がかさむようなことはなく、今の生活スタイルを一切変えずにマンション一部屋を所有できます。

この仕組みこそがワンルームマンション投資が人気の理由なのです。

マンション投資のメリット

もちろん先述した毎月の手出しなく不動産を所有することができる仕組みもマンション投資の大きなメリットではありますが、他にも様々なメリットがあります。

安定したインカムゲイン

不動産投資は、他の投資商品と比べると比較的安定した収益を得ることが出来ます。

もちろん収益の基本となるのは、入居者からの家賃収入です。

家賃下落が起きにくく入居の付きやすい好立地物件を所有することが出来れば、株式や外貨預金のような価格変動が起きにくく毎月安定した家賃収入を生んでくれるといった特徴があります。

片手間で運用可能

不動産を購入後は物件を管理してくれる管理会社と契約します。

その後は、賃貸付けの営業、賃貸契約、家賃集金、退去手続きなど賃貸に関することは全て管理会社が行ってくれます。

他にも不動産を所有すると本業の所得とは別に「不動産所得」が出来るため、確定申告が義務付けられます。

しかしこの確定申告も税理士に依頼することが可能なため自分で一から税金の勉強をする必要もありません。

不動産が生命保険の代わりに

基本的に不動産は金融機関からの事業性ローンを使って購入します。

この事業性ローンには、住宅ローン同様に「団体信用生命保険」という生命保険に加入するのが一般的です。

団体信用生命保険の内容は、金融機関により多少異なりますがローンを組んだ名義人が亡くなった場合や高度障害を患った場合にローン返済義務がなくなり、残された家族に不動産を残すことが出来るといったものになります。

残された家族は毎月の安定した家賃収入を受け取ることも出来ますし、その不動産を売却すれば売却益によりまとまった現金を得ることも出来るのです。

相続税の節税

相続税の課税対象となる資産は、現金、有価証券、不動産などになります。

相続税は現金や有価証券であれば時価によって評価額が算出されますが、不動産は固定資産税に対して評価額が算出されます。

固定資産税評価額は、建物の建設費の50~60%となります。

例えば、1億円の物件であれば相続税評価額は6000万円未満となります。

現金1億円を相続するより1億円で購入した不動産を相続する方が税金を大幅に節税することが出来るのです。

インフレ・デフレに強い

インフレとは「モノ」の価値が上がることを意味します。

そのためインフレ時には不動産の価値は上昇します。

所有している物件の価値が上がりますので、売却して大きな売却益を得ることが出来ます。

一方デフレとは「モノ」の価値が下がることを意味します。

もちろんデフレ時には不動産の価値は下降します。

しかし不動産の価値が下がっても賃料への影響はさほどありません。

景気の良し悪しによってタイムリーに賃料が乱高下するなんてことは不動産では考えにくいです。

マンション投資のデメリット

マンション投資のメリットはたくさんあり、資産運用商品として人気な理由が分かります。

しかし不動産は全国に数えきれないほど存在します。

当然上記のメリットは立地や価格などある程度の条件を満たした物件であった場合にのみ得られるものです。

全国にある全ての不動産に共通しているものではありません。

マンション投資によるデメリットや気を付けるべきリスクをご紹介します。

空室リスク

マンション投資において一番重要なのが家賃収入です。

家賃収入が無ければ不動産を所有している意味すらないと言っても過言ではありません。

空室リスクを回避する方法は、物件の立地です。

どんなにクオリティの高い物件でも都心部から離れた郊外の物件であれば、コンスタントな入居は見込めません。

学校、駅、商業施設など人が集まりやすい場所にある物件の入居率は郊外物件とは、比べ物になりません。

人気の地域であれば築30年以上の中古物件でも賃料はしっかりとれるといった物件もあります。

不動産投資の成功を左右させるのは、物件選びに限ります。

「立地がリッチになるコツ」です。

建物損壊リスク

災害などによって建物が損壊してしまうリスクです。

災害といっても「地震」「火災」「水害」などたくさんの種類があります。

日本は他の国と比べると島国ということもあり、災害の数が非常に多い国という特性を持っています。

色々な災害に対応できるように、所有物件にはあらゆる保険に加入しておく必要があります。

基本的には、不動産販売会社や管理会社を通じて

さらに不動産は現物資産であることから、年月と共に老朽化が進んでいきます。

老朽化が進むと、修繕が必要になります。

基本的には不動産販売会社や管理会社によって、修繕費は「修繕積立金」として家賃収入の一部を毎月プールしてもらえる仕組みになっていますので物件購入の際にしっかり確認しておきましょう。

金利上昇リスク

マンション投資を始める際は金融機関からのローンを組みますが、ローンで購入する際に将来的な金利上昇を想定しておく必要があります。

ローンの金利には「固定金利」と「変動金利」の2パターンがあります。

固定金利はその名の通り将来的にも金利が固定されてるものになりますが、変動金利と比べると金利が高く設定されています。

変動金利は金利が低い反面、将来的な金利上昇に従って金利は変動していきます。

現在の金利は非常に低く推移していますので、変動金利を選ぶ方が多いかと思います。

金利上昇を予測することは非常に難しいですが、金利が上昇した際の支払い想定額まであらかじめ計算した上でどちらの金利にするのか判断しましょう。

自分にあった投資スタイル

今回はサラリーマンに人気のワンルームマンション投資を中心に解説しましたが、冒頭でも記したように一言に不動産といっても本当に多種多様な投資スタイルが存在します。

築年数の古い物件を購入して、リフォームによって自分好みの物件を創造していくことも出来ますし、外国の物件を購入して何年後かに売却をするキャピタルゲイン(売却益)を目的とした運用方法もあります。

もちろん投資商品という大枠でみると、このサイトのメイン商材であるFXであったり株式などいろいろなものがありますが

投資商材のポートフォリオに不動産を組み込むことで非常に面白い資産運用が出来るかと思います。

当サロンでも不動産は扱っていますので、興味のある方は随時ご連絡をお待ちしております。

ご自身にあった投資スタイルを見つけてみてください。